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Immobilie als Altersvorsorge: Wann sind Haus & Eigentumswohnung wirklich sinnvoll?

Eisenhans - Fotolia

Ist eine Immobilie als Altersvorsorge wirklich sinnvoll? Darauf sollten Sie bei Haus und Eigentumswohnung achten. Tipps für Vermietung oder zur Nutzung als Eigenheim.

Damit sich eine Immobilie als Altersvorsorge lohnt, müssen finanzielle aber auch persönliche Aspekte berücksichtigt werden. Basenio.de, das Onlineportal für die Generation 50plus, erkundigte sich beim Immobilienmakler "Von Poll", worauf es dabei ankommt.

Immobilie als Altersvorsorge

Eine Immobilie kann auf verschiedene Weisen zur Altersvorsorge dienen. Wer also darüber nachdenkt, eine Wohnung oder ein Haus zur finanziellen Absicherung zu kaufen, sollte das im Blick haben. Möglich sind folgende Varianten:

• Immobilie im Alter verkaufen
• Immobilie als Eigenheim im Alter
• Immobilie als Eigenheim bis zur Rente und im Alter als Renditeobjekt
• Immobilie als Renditeobjekt bis zur Rente und im Alter als Eigenheim
• Immobilie als Renditeobjekt

Für jede einzelne Variante lassen sich unterschiedliche Empfehlungen geben, welche Immobilie geeignet ist. Dabei spielen auch die Lage des Objekts und die Finanzierung eine Rolle.

Immobilienlage

Der Wert einer Immobilie bemisst sich nicht nur an ihrem Zustand und Beschaffenheit, auch ihr Umfeld sollte berücksichtigt werden. Das Stichwort heißt „Lage“. Hier spielen neben ökonomischen Erwägungen auch persönliche Präferenzen hinein, ob sich die Immobilie als Altersvorsorge eignet. Die Lage kann grob nach vier Kriterien bewertet beziehungsweise eingeschätzt werden.

• Die Landschaft, in der sich die Liegenschaft befindet. Liegt das Objekt in oder nahe einem urbanen Zentrum oder ist es abgelegen und ruhig im „Grünen“?
• Wie ist die Infrastruktur in der Umgebung ausgebaut? Dazu gehören unter anderem eine gute Verkehrsanbindung mit Bus oder Bahn, aber auch Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Einrichtungen in der Nähe. Im Alter können auch kurze Wege zu Ärzten von Vorteil sein.
• Die Lebensqualität kann durch das Umfeld positiv aber auch negativ beeinflusst werden. Ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn trägt dazu bei, sich in der Immobilie wohl zu fühlen.
• Wer in der Immobilie schon vor dem Renteneintritt lebt, wird mutmaßlich Gegenden bevorzugen, in denen es Arbeit gibt. Hier sind dann sicherlich auch kurze Wege zur Arbeit ein Vorteil.

Je nachdem, wie die Immobilien als Altersvorsorge genutzt werden soll, lassen sich die einzelnen Faktoren gewichten. Ähnlich verhält es sich, wenn der Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie bewertet werden sollen.

Immobilie bewerten

Um eine Immobilie hinsichtlich ihres Potentials für die Altersvorsorge bewerten zu können, sollten Zustand und Beschaffenheit der Liegenschaft betrachtet werden. Wie viel Platz ist vorhanden? Auch bei dieser Frage kommt es darauf an, ob die Wohnung beziehungsweise das Haus als Eigenheim oder Renditeobjekt geplant ist. Gleiches gilt auch für das Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Es ist abzuwägen, ob ein kleines Grundstück ausreichend ist oder ob es größer dimensioniert sein sollte.

Der Zustand von Wohnung oder Haus lässt sich auch anhand mehrerer Faktoren bewerten. Da wäre einerseits die Bausubstanz. Sind Dach und Mauerwerk in perfektem Zustand oder reparaturbedürftig?

Ebenso sollte auf die energetische Bauweise geachtet werden. Verkäufer und Vermieter müssen einen Energieausweis vorzeigen, der darüber Auskunft gibt. Gesetzliche Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die Energiesparverordnung (EnEV). Der Energieausweis darf nach aktuellem Recht nicht älter als zehn Jahre alt sein. Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Ausweis aktuell zu halten. Werden also energetische Verbesserungen vorgenommen, sollten diese darin entsprechend vermerkt werden. Ist der Kennwert niedrig, können mehr oder weniger aufwendige Baumaßnahmen notwendig werden, um die Immobilie gesetzlichen Vorgaben anzupassen.

Wer energetisch baut, beziehungsweise eine entsprechend gebaute Immobilie erwirbt, hält künftige Sanierungskosten gering. Achten Sie zum Beispiel auf Details wie eine 3-fach Verglasung der Fenster, eine ausreichende Dämmung von Rohren und Armaturen sowie klimafreundlichen Heizungsanlagen wie Luftwärmepumpen. Sie stehen für eine hohe Energieeffizienz und erhöhen den Kennwert im Energieausweis.

Wertsteigernd in jeder Hinsicht sind barrierefreie Wohnräume. Dazu können beispielsweise ein Aufzug im Haus, ein ebenerdiger Zugang zur Dusche und rutschfeste Bodenbeläge beitragen. Solche Vorzüge werden unabhängig vom Alter geschätzt und können daher ein lohnende Investition sein, egal ob fürs Eigenheim oder als Renditeobjekt.

Im folgenden Video werden Argumente für Miete und Immobilienkauf gegenübergestellt:

Kaufen oder mieten durchgerechnet (1/2): 3 teure Denkfehler

Dies ist ein Platzhalter von Youtube.
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Immobilie Finanzierung

Eine Immobilie können Sie auf verschiedene Arten finanzieren. Als Faustformel gelten für alle Möglichkeiten der Finanzierung, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abgedeckt sein sollten. Je höher der Anteil an Eigenkapital ist, desto niedriger wird die Kreditlast mit Zinsen und Tilgungen. Es sollte aber nie das komplette Eigenkapital eingesetzt werden, da Sie sonst keinerlei Rücklagen mehr haben. Für außerplanmäßige Ausgaben wäre dann kein Geld mehr übrig.

Als weitere grundsätzliche Empfehlung gilt, dass die Baufinanzierung bis zum Renteneintritt komplett abbezahlt sein muss. Zinsen und Tilgungen für die Immobilie sollen also das Einkommen und die Altersrente nicht belasten.

Wer eine Immobilie als Altersvorsorge finanzieren möchte, dem stehen die folgenden förderfähigen Finanzprodukte zur Auswahl:

• Bausparverträge
• Darlehensverträge
• Bausparverträge & Darlehensverträge kombinieren
• Vermögen aus Riester-Sparverträgen entnehmen

Bei Bausparverträgen können Sie die Bausparförderungen als staatliche Unterstützung erhalten. In der Sparphase des Bausparvertrags sind die Einzahlungen förderfähig, später nach Erwerb der Immobilie gilt dies auch bei der Tilgung des Darlehens.

Wer einen Darlehensvertrag zur Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, kann unter Umständen einen Tilgungszuschuss durch die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) erhalten.

Bei einer Kombination aus Bauspar- und Darlehensvertrag können ebenso Förderungen erhalten werden. So lässt sich zunächst für den Bausparvertrag eine Förderung erhalten und später dann für das Bauspardarlehen.

Aus dem staatlich geförderten Riester-Sparvertrag kann Vermögen entnommen werden, um eine Immobilie zu erwerben.

Auf die Belastungen durch die Finanzierung können sich steuerrechtliche Vorteile und Förderungen positiv auswirken. Abschreibungen und absetzbare Kosten senken beispielsweise die Steuerlast. Schwieriger wird es bei Förderungen, die oft nur zeitlich und finanziell begrenzt verfügbar sind. Sie sollten also nur ins Kalkül gezogen werden, wenn sie zugesichert und ausgezahlt worden. Solche Förderungen werden als Zuschüsse oder vergünstigte Darlehen von der KfW und den Landesförderbanken gewährt.

Tipps zur Immobilie als Altersvorsorge

Zu den grundsätzlichen Empfehlungen zur Immobilienbewertung und Immobilienfinanzierung kommen noch die hinzu, die von den persönlichen Absichten für die Altersvorsorge abhängen. Dabei können sich die Vorgehensweisen durchaus unterscheiden.

Immobilie im Alter verkaufen

Wer eine Immobilie besitzt, kann diese zur Altersvorsorge verkaufen. Mit dem frei gewordenen Kapital kann der Lebensabend finanziert werden. Möglich ist auch ein Immobilien-Teilverkauf, bei dem Sie einen Kaufpreis für die Immobilie erhalten, aber weiter in der Wohnung beziehungsweise dem Haus wohnen dürfen.

Die etablierten Anbieter dieses Geschäftsmodells verlangen jedoch eine monatliche Gebühr, damit das Wohnrecht nach einem Teilverkauf erhalten bleibt. Wer hingegen die Immobilie verkauft, verliert sein Wohnrecht an Wohnung beziehungsweise am Haus.

Immobilie als Eigenheim im Alter

Eine Immobilie kann schon in jungen Jahren als Eigenheim und zur Altersvorsorge gekauft werden. Dieses Modell ist also langfristig angelegt. Die Liegenschaft dient als dauernder Wohnsitz und nicht als Rendite- oder gar Spekulationsobjekt.

Über das eigene Leben hinaus kann sie auch als Erbe weitergegeben werden. Gerade bei solchen Wohnungen und Häusern, die als Altersruhesitz genutzt werden sollen, sollten bauliche Barrieren entfernt oder durch Hilfsmittel wie Treppenlifte reduziert sein.

Immobilie erst als Eigenheim und im Alter als Renditeobjekt

Auch bei einer Immobilie bleiben Eigentümer bis zu einem gewissen Grad flexibel. Wer eine Immobilie erwirbt, um sie zunächst als Eigenheim zu nutzen, kann diese im Alter dann als Renditeobjekt einsetzen und sie vermieten. Das kann sich insbesondere dann lohnen, wenn es sich um eine größere Liegenschaft handelt.

Sind die Kinder ausgezogen, sinkt der Platzbedarf. Große Grundstücke und Häuser müssen zudem gepflegt und instandgehalten werden. Mit zunehmendem Alter kann es schwieriger werden, diesen Aufwand selber zu leisten. In solchen Fällen kann es sich lohnen, in eine kleinere Wohnung umzuziehen und die große Immobilie zu vermieten. Die Einnahmen aus der Miete können dann Teil der Altersvorsorge werden. Bedenken Sie jedoch, dass die Mieteinnahmen versteuert werden müssen. Außerdem muss eine Instandhaltungsrücklage für die vermietete Immobilie gebildet werden.

Immobilie erst als Renditeobjekt und im Alter als Eigenheim

Möglich ist selbstverständlich auch der umgekehrte Weg. Die Immobilie kann zunächst als Renditeobjekt dienen und im Alter als Eigenheim. Für die Finanzierung kann die Miete weitgehend zur Tilgung verwendet werden. Wird die Wohnung dann im Alter als Eigenheim genutzt, müssen Eigentümer selber keine Miete mehr zahlen.

Allerdings zeigt die Praxis, dass vor dem Umzug oft aufwendige Sanierungsarbeiten anfallen, um die Immobilie so herzurichten, dass sie als Altersruhesitz taugt. Dafür sollte ausreichend Eigenkapital vorhanden sein, damit Sie im Alter keinen weiteren Kredit aufnehmen müssen, der die Rente beziehungsweise Pension schmälert.

Immobilie als Renditeobjekt

Wird die Immobilie dauerhaft als Renditeobjekt eingesetzt, können die Mieteinnahmen Teil der Altersvorsorge werden. Allerdings müssen diese Einnahmen versteuert werden und auch Kosten für die Instandhaltung durch die Eigentümer getragen werden. So gesehen lohnt sich diese Variante als Altersvorsorge meist nur, wenn mehrere Immobilien vermietet werden, um über ausreichende Einnahmen zu verfügen. Die Rendite muss also einen positiven „Cashflow“ bringen, damit sich dieses Modell zur Altersvorsorge lohnt. Sprich die Rendite und die Finanzierung müssen im Verhältnis einen positiven Ertrag schaffen.

Die Miete kann zudem nicht beliebig hoch angesetzt werden, sondern muss sich am örtlichen Mietspiegel ausrichten. Auch Nebenkosten lassen sich nicht willkürlich auf Mieterinnen und Mieter umlegen.

Tipps zur Altersvorsorge

Immobilien lassen sich auf unterschiedliche Weise zur Altersvorsorge nutzen. Für die Finanzierung gilt, dass sie zum Renteneintritt abgeschlossen sein sollte, egal ob die Immobilie als Eigenheim oder als Renditeobjekt genutzt wird.

Empfohlen wird jedoch, dass die Altersvorsorge auf mehrere „Standbeine“ verteilt werden sollte, um sie abzusichern. Das Stichwort lautet „Diversifikation“. Setzen Sie also nicht nur auf eine oder mehrere Immobilien, sondern nutzen Sie auch andere Anlagemöglichkeiten fürs Alter, wie zum Beispiel Anleihen oder Festgeldkonten.