Baufinanzierung durch Eigenkapital: Tipps zu Nachweis & Bestätigung einer Schenkung durch die Eltern
Von der finanziellen Unterstützung der (Groß)-Eltern bei der Immobilienfinanzierung ihrer Erben können beide Seiten profitieren. Das Eigenkapital kann erhöht & Erbschaftssteuern eingespart werden. Lesen Sie hier mehr zur Mehrgenerationenfinanzierung!
Auf die Konditionen der Baufinanzierung hat die Höhe des Eigenkapitals einen großen Einfluss. Je größer das Eigenkapital beim Immobilienkauf ist, desto günstiger fällt bei der Finanzierung der Beleihungsauslauf aus. Für die Kreditkosten ist es am besten, wenn dieser möglichst gering ist.
Wenn zum Beispiel für den Kauf einer Immobilie zum Preis von 250.000 Euro ein Darlehen in Höhe von 226.000 Euro aufgenommen werden soll, ist dieses zu Zinsen von 2,28 Prozent erhältlich. Bei einem um 1.000 Euro höheren Eigenkapital sinkt der Beleihungsauslauf von 90,4 Prozent auf 90 Prozent. Die Zinsen verringern sich von 2,28 Prozent auf 2,08 Prozent, sodass in zehn Jahren 4.400 Euro Zinsen gespart werden können.
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Aufstocken des Eigenkapitals durch vorzeitiges Erbe
Viele gut verdienende jüngere Leute, die an einem Haus- oder Wohnungskauf interessiert sind, haben häufig nur ein geringes Eigenkapital. Weil ein hohes Eigenkapital erheblich zu einer erfolgreichen Baufinanzierung beiträgt, befinden sie sich oft in einem Zwiespalt.
Das größte Hindernis stellt hierbei für jüngere Leute dann oft das fehlende Eigenkapital dar. Mit Ersparnissen von einigen Tausend Euro, über die viele junge Erwachsene verfügen, gestaltet sich die Finanzierung einer Wohnung oder eines Hauses schwierig. Wenn hingegen mit einem Eigenkapital von 50.000 bis 100.000 Euro die Immobilienfinanzierung geplant werden kann, fallen die Konditionen in der Regel weitaus günstiger aus.
Falls Sie also über ein größeres Vermögen verfügen und Ihre Kinder oder Enkel sowieso mit einem größeren finanziellen Erbe bedacht haben, können Sie über eine vorgezogene Vermögensübertragung, also über ein vorzeitiges Erbe beziehungsweise eine Schenkung, nachdenken.
Familiäre Finanzhilfe bei der Baufinanzierung
Die Familie ist bei Haus- oder Wohnungskäufen bei jüngeren Interessierten oft die erste Anlaufstelle, wenn es darum geht, das Eigenkapital zur Baufinanzierung aufzustocken. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die hier in Betracht gezogen werden können. Eine Idee ist zum Beispiel, das benötigte fehlende Kapital in Form eines Privatkredits bei einem vermögenden Verwandten zu beschaffen. Das lohnt sich insbesondere dann, wenn das Darlehen zu günstigeren Konditionen als bei Kreditinstituten vereinbart wird.
Mögliche Zinseinnahmen muss der Verwandte allerdings versteuern, weshalb diese Variante nicht die günstigste ist. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass zum Beispiel Eltern ihren Kindern das Geld zur Finanzierung leihen und diese es in monatlichen Raten zurückzahlen.
Dieser Betrag wird jedoch von den Banken zu den anderen Belastungen des Kreditnehmers addiert, sodass oft insgesamt der Zinssatz für das Darlehen der Bank nicht sinkt.
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Baufinanzierung mit Schenkung
Sinnvoller ist es deswegen, wenn wohlhabende Eltern oder Großeltern das Geld nicht verleihen, sondern verschenken. Eine Schenkung stellt die günstigste Option dar, mit welcher der Eigentumserwerb erleichtert werden kann. Gleichzeitig geht damit ein weiterer Vorteil einher: Ein Teil des späteren Erbes kann auf diese Weise bereits heute steuerfrei den Enkeln oder Kindern zugekommen lassen werden.
Nach dem Erbschaftssteuergesetz ist es Eltern erlaubt, ihren Kindern alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei zu schenken. Wenn Ihr eigenes Vermögen außerdem den Freibetrag von 400.000 Euro überschreitet, ist es sogar sinnvoll, im Voraus zu verschenken, um Steuerersparnisse zu erhalten.
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Wenn Sie eine Schenkung in Erwägung ziehen, sollten Sie sich der Konsequenzen bewusst sein. Wenn es mehrere Kinder gibt und sich nicht alle gleich behandelt fühlen, können Schenkungen schnell den Familienfrieden gefährden. Es empfiehlt sich daher, einen Schenkungsvertrag zu erstellen, in dem die Auswirkungen der Schenkung auf die spätere Erbverteilung exakt festgelegt werden können.
Dabei müssen aber dieselben Formvorschriften eingehalten werden, wie bei einem Testament, beispielsweise muss der Vertrag handgeschrieben sein. Früher wurden Schenkungen zehn Jahre dem Vermögen des Erblassers zugerechnet, was dazu führte, dass der Beschenkte einen Teil des Betrags an die anderen Erben abtreten musste, wenn die Eltern vor Ablauf dieses Zeitraums starben.
Zusätzlich gilt zu beachten, dass bei den anderen Kindern bei einer vorzeitigen Schenkung zunächst ein Anspruch auf einen Pflichtteilsausgleich zusteht. Nach der Schenkung verringert sich dieser Anspruch jedes Jahr um zehn Prozent, sodass er nach zehn Jahren komplett entfällt.
Anders als ein Testament lässt sich eine Schenkung nur schwer rückgängig machen. Das Problem hierbei ist, dass Eltern und Geschwistern gesetzlich ein geringerer Freibetrag zusteht als Kindern. Der Freibetrag bei Schenkungen an Eltern beträgt 100.000 Euro, bei Schenkungen an Geschwister beträgt er höchstens 20.000 Euro.
Wenn eine Schenkung rückgängig gemacht werden soll, können dabei also große Vermögensverluste entstehen. Im zuvor erwähnten Schenkungsvertrag können aber Rückfallklauseln zur Sicherheit festgehalten werden.
Mit diesen Klauseln kann darüber verfügt werden, dass die Schenkung im Fall des Vorversterbens oder der Insolvenz des Kindes rückgängig gemacht wird. Sie sollten sich also, wenn Sie sich für eine Schenkung entscheiden, vorher ausreichend Gedanken gemacht haben und sich in Ihrer Entscheidung sicher sein.
Vor- & Nachteile familiärer Finanzhilfe bei Baufinanzierung
| Privatkredit | Schenkung | Verleihen |
+ weniger Zinsen als bei herkömmlichen Banken | + steuerfreue Übertragung (eines Teils) desspäteren Erbes | + Rückzahlung des Geldes |
- Zinseinnahmen müssen versteuert werden | + höheres Eigenkapital verbessert Konditionen des Baudarlehens | - monatliche Ratenzahlungen werden zu anderen Belastungen addiert (Zinssatz des Darlehens der Bank sinkt häufig nicht) |
Fazit
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Kindern oder Enkeln bei der Finanzierung der eigenen Immobilie unter die Arme zu greifen. Die günstigste Option für beide Seiten ist die Schenkung, die als vorgezogenes Erbe betrachtet werden kann. Sie verhelfen dabei nicht nur Ihren Kindern bzw. Enkeln mit dem Aufstocken des Eigenkapitals zu günstigeren Konditionen bei der Baufinanzierung, sondern erfahren besonders bei hohen Vermögenswerten erhebliche Steuereinsparungen.
Vor der Aufnahme eines Kredits zum Immobilienkauf sollten Interessenten die Konditionen darauf überprüfen, bei welchen Eigenkapitalbeträgen sich der Beleihungsauslauf und im Zusammenhang damit die Darlehenskonditionen ändern.
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